深圳的房地产泡沫在五年之内必将破裂

深圳的房地产泡沫在五年之内必将破裂

基本观点:房地产有效需要求是很小的,房地产本质是靠银按揭刺激出来的需求,按揭的本质就是今天花明天的钱,这种模式初期可以,不可能长期持维,特别是靠按揭来炒高价格。如果没有按揭,房子的价格只会相当于10 – 15年房租。这就是房地产的本质基本结论:房价最终会循环下降,最后实现软着陆。房地产泡沫破裂的基本原因就炒家和房地产商资金断裂,一种是被动断裂,一种是主动断裂,还有一种是软着陆,最快就不出3年,最慢应该也撑不过五年,房地产泡沫就会破裂。深圳的房地产商应该清醒理性地认识到这一经济规律现实,尽快降价销售实现资金回笼,避免陷入恶性循环的崩溃结局。广大市民朋友如果没有买房,应该持币待购,把现金留住,根据自身的经济现状,在房价达到心理承受底价出现时再进入。如果是在之前投资买房了的,应比目前市场价低20%的基础上尽快出手。导致美国次级债崩盘的按揭月供具体是多少,我不太清楚,但绝对没有到3211美元,当然有些人会说,次级债的贷款人本身就是不太符合条件,我也不知道中国特色的收入证明下,有多少人是真正符合贷款条件?理论上来讲,中国的按揭月供相对收入比来说,远高于美国,应该早跨了,但现在没有跨,难道没有泡沫?事实并不是这样的,次级债爆发的原因是房价停止上涨和利率上涨,中国目前到了房价停止上涨阶段,利率还上升不够,所以危机没有爆发出来,当然目前有些人不承认房价停止,忽悠会出现报复性上涨,这种忽悠层面的东西,经过这几年房价爆涨后,随着不断出现退房和炒房被套的新闻,我认为这种忽悠的效力已经很低了。下面就谈两个问题,一是房地产泡沫形成的原因;二是何时会破裂房地产本身就是金融问题,因为房地产的销售基本是靠银行的按揭贷款支持的,没有按揭的比例可以忽略不计,现在这种房价,可以说没有银行贷款支持,一套也卖不出去!有人说需求,我认为需求的因素占的比例很少,现在大家都有地方住,如果没有银行贷款支持,会有人想办法去找私人借款上百万去买房子吗?不过是银行的按揭贷款,刺激了需求,也有点像现在信用卡分期付款促进消费一样,没有银行的按揭贷款支持,根本形不成有效需求(关于有效需求,很好理解,很多人都想要一台宝马奔驰吧,这是需求,如果他能马上拿出钱买个宝马奔驰,那就是有效需求)房地产泡沫形成的根本原因很简单,就是从90年代后期以来的货币宽松政策,在宽松的货币政策基础上,再针对房地产的优惠政策,房贷利率是打85折的,同时还有低首付的利器,由于有如此宽松的货币政策,当然还有税费优惠的财税宽松政策,所以房地产商和炒家就有漏洞可钻,搞变相0首付,假按揭,多次虚假交易,从银行套现一些钱来交按揭,银行还搞房子增值贷款(现在已经叫停),增值贷款非常像美国次级贷的情况,就是用房子增值部分,银行贷款给买家,买家用增值贷款还按揭,多次虚假交易也可以达到类似的效果。关于这些金融手段,如果看不懂,就多学习房地产泡沫破裂的原因就炒家和房地产商资金断裂,一种是被动断裂,一种是主动断裂,还有一种是软着陆,被动断裂很好理解,没钱,还不上了。主动断裂的情况就是,因为房地产价格爆跌,再付按揭不合算了,主动不还钱给银行了。软着陆就像股票阴跌,经过一段时间的交易,炒家和房地产商放弃部分利益,慢慢让买家接盘。下面分析一下,房地产泡沫是通过被动破裂还是主动破裂呢,还是软着陆被动断裂的情况,发生的机率比较小,从炒家阵营来看,真正的新炒家比例比较少,07年进来的新抄家,也不是谁都可以进来的,还是要有一些经济实力才可能进来,老炒家有以前多次虚假交易的套现资金,撑五年按揭,应该不成问题。关于房地产商来说,现在也没有出现真正的大跌价砸货,现在有一些房地产商搞变相减价,已经引来前期业主退房,也影响了房地产商的销售,现在进入一个怪圈了,不降价房地产不好销售,房地产商想降,但降了后,麻烦不少,这个怪圈的根源是供给与有效需求失衡,随着通货膨胀,这个失衡会加大。当然房地产商有假按揭支持资金链,但随着这个失衡加大,房地产商的利润将随着时间流向银行,房地产商有可能用爆跌到底的方式,让房价实现硬着陆,因为迟早要跌,迟跌不如早跌关于软着陆,有两个因素,一是每下跌一部分是否有人愿意和有能力接盘,二是房地产商的每次下跌幅度和对应购买能力的买家是否能适应,如果套不上,形不成有效的量,也无法软着陆。从目前来看,有效需求与目前的价位相差太多,但货币政策支持炒家和房地产商撑一段时间外部因素是一个很重要的原因,主要是中国经济与外部的相关性很大,查阅相关资料,发现2007年中国每天进口原油400万桶,如果按100美元一桶计算,一天要花掉4亿美元,一年要花掉1500亿美元,据一个欧洲的投资银行分析,石油会涨到176美元/桶,还有一些投资银行估计会达200美元/桶,由于石油猛涨,粮食多余的产区,会大量转向生物能源,粮食价格已经上涨了,还有原材料,如铁矿石猛涨,这些都不可避免的促使物价爆涨,从现在中共使用行政限价来控制物价上涨的情况,我怀疑供给有问题,因为以前很多次由中共提供的垄断产品的价格或原材料上涨,如油价上涨,房价上涨,钢铁铜等原材料上涨,最终消费品都没提价,这次不得不提价了,背后的原因应该是供应商撑不住成本,估计还有些供应商减产停产了,才导致不得不加价。总之,这次通货膨胀由于外部成本因素的输入通胀,这次通货膨胀的情况不容乐观,通胀的幅度和时间可能大大超出我们的预料,

也可能会导致出来意想不到的货币紧缩政策,这一种可能是房地产不得不面对的问题,就算政府和利益集团想继续使用宽松货币政策来救房地产,但面对通货膨胀,政府不得不使用非常紧缩的货币政策深圳的房地产商应该清醒地认识到这一经济规律现实,尽快降价销售实现资金回笼,避免陷入恶性循环的崩溃结局。广大市民朋友如果没有买房,应该把钱留住,根据自身的经济现状,在房价达到心理承受底价出现时再进入。如果是在之前投资买房了的,建议比市场价低20%的基础上尽快出手,随着时间的推移,按揭利息是一笔巨大的损失,还有资金的机会成本损失。目前的货币政策能有效的支撑炒房和房地产商的资金链,政府现行的货币政策也想再多套进一些真正的自住需求者(但目前价位,这种有效需求者越来越少了),随着时间的推移,炒家和房地产商的利润将流向银行,当经过一定的时间后,炒家的资金链将会被动断裂/断供,房地产商的情况也好不到那里去了;由于炒家和房地产商经过几年时间还款后,相当于付出了高首付,就算房价大跌,炒家和房地产商主动断供的情况将不会出现(经济上不合算),就算炒家和房地产商由于资金撑不住了,被动断供,银行的风险很小了,正好以稍低于市价拍卖后获利,时间越往后推,银行的风险越小,拍卖获利空间越来越大,房价会循环下降,实现软着陆,最后,这一次房地产盛宴的赢家是卖土地的政府和收利息的银行,套住的炒家和房地产商将白忙一场,这也符合政府的意愿房地产有效需要求是很小的,房地产本质是靠银按揭刺激出来的需求,按揭的本质就是今天花明天的钱,这种模式初期可以,不可能长期持维,特别是靠按揭来炒高价格。如果没有按揭,房子的价格只会相当于10 – 15年房租。如果认识了房地产的本质,有利于大家从容面对所以理性认识,要做好打算,尽量利用自己的资产/资金带来现金流,等待市场机会。广大市民朋友如果没有买房,应该把现金留住,持币待购,根据自身的经济现状,在房价达到心理承受底价出现时进入。如果是在之前投资买房了的,建议比市场价低20%的基础上尽快出手,随着时间的推移,按揭利息是一笔巨大的损失,还有资金的机会成本损失。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注