房地产泡沫论的泡沫

房地产泡沫论的泡沫

短短的这句话里就有至少两个地方值得好好探讨,第一是“房地产价格与价值严重背离”,通俗地说就是房地产价格远远高于其实际价值,那么价值由什么来衡量?我们知道,价格是价值的货币表现,价值本身看不见摸不着,探讨价值毫无意义,所以,所谓房地产价格远远高于其实际价值之类的表述,无法量化,很难有理有据说服人,在这里,请允许我取巧一下,从房地产价格的组成角度来探讨“泡沫”问题,房地产的产品主要由土地、建筑、物业服务以及其他配套共同组成。其中土地是最大的一部分成本,应该说,目前的土地价格由各地方政府与市场共同主导,但政府占有更大的主导权,首先地方政府完全掌握着土地市场的供应,每年多推几块土地出来,供应量就大了,价格就有可能平衡,如果少推一点,供应量小了,价格自然就上去了,而且,每块土地的起拍价都由政府单方制定,开发商只能在这基础上加价。这几年以招拍挂方式推向市场的土地,价格疯涨,高峰期屡屡出现“面粉”贵于“面包”的情况,如果说是土地价格推升了房价,应该不算虚言。换句话说,地方政府的“卖地经济”是所谓房地产泡沫的元凶之一,如果地方政府不能改变过度依靠卖地来实现财政收入的话,下一轮的房价疯涨仍然不可避免第二是“市场价格脱离了实际使用者支撑”,这句话更值得我们深思。房地产发展十年来,从来没有谁认真思考过,都是什么阶层的人在买房子,这些人有什么特点?一直以来在对房地产口诛笔伐,在网上骂声最高的那些人跟楼市有着怎样的联系?我以福州这座城市为例,十年来,最高峰期的时候,每年总销量大概四五百万方,如果平均下来,一年总销建筑面积不会超过三百万平米米,那么十年的总销建筑面积大约在三千万平方米左右,以福州市场惯常情况来看,平均每户面积大约在120平米左右,也就是说,十年福州大概卖出了25万套房子,平均一套房子居住三个人,那么有75万人住进了新房(以上我完全忽略一人买多套房的因素),福州五区八县人口近七百万,也就是说,十年来,只有十分之一的人买了房子,如果加上许多外来人口购房、一人买多套房等因素,购房人口比例占总人口比例更低。那么这十分之一是什么样的人?毫无疑问是这个城市最有钱的人,如果以这部分人的经济承受能力来衡量,一平方多少钱才算超过实际承受能力?如果再有十分之一的人进入楼市,是不是又可以支撑十年的高速发展?这些问题有没有谁去认真研究过,如果没有研究过,你凭什么对中国房地产作出种种判断?

这里涉及到另一个问题,中低收入阶层怎么办?答案只有一个,政府必须解决,责无旁贷。但问题恰恰在于,前几年社会保障房建设太少,供应量太低,把大量不应该去买商品房的人赶到商品房市场里面去,结果出现了大量的所谓“房奴”。那么政府加大社会保障房供应量,是不是就能解决这个问题呢?也未必,我们现在有个叫“经济适用房”的怪物,这本来是卖给中低收入阶层的,我们却往往发现,经济适用房成了有钱人炒房的对象,福州甚至出现过有人用假身份证购买多套经适房的现象,开着宝马奔驰去买经适房的现象也屡见不鲜。我一直的态度是,炒商品房的人是不应该受到谴责的,他们用自己的血汗钱,投资房产,与投资股票、黄金没有任何区别,但是炒经适房的钱才应该受世人唾骂,经适房是政府牺牲了一部分土地拍卖及房地产开发税收收入,换句话说,是牺牲了部分纳税人的钱来补贴开发的,炒经济适用房的人,就是偷了全民的钱来做自己的生意,说到这里我想起庄子的一句话“窃钩者诛,窃国者诸侯”,同样,窃国家钱者却可以富起来。所以我建议,完全取消经济适用房,全部盖九十平方以下的廉租房,没钱买商品房的人,都可以去申请廉租房,有钱之后,可以搬出廉租房。政府必须强行规定每年开发一定量的廉租房,而不是象现在这样,想起来了,开发一点,没人逼就装聋作哑置保障房于不顾。套用一句话,叫做保障房与商品房两者都要抓,两手都要硬。这样的双轨制后,让商品房彻底成为有钱人的游戏,他们爱怎么玩怎么玩,爱怎么泡沫怎么泡沫,而普罗大众的居住权利也得到了满足不过,虽然我承认,中国房地产有泡沫,但是,“中国房地产泡沫”这种提法本身就是一种极大的泡沫不是所有地方的房地产都有泡沫,不是所有时候的房地产都有泡沫,这应该是智商正常的人都知道的事实,可惜我们那些所谓的专家学者,那些如今被尊称为“叫兽”的教授们,却似乎过于逆向思维了。光光泡沫论的问题,2000年后,几乎每年都不绝于耳,年年都有人在探讨来年楼市是否会“崩溃”,甚至有某位教授宣称来年房价就要下跌,否则他就跳楼,最终房价上涨后,却也不见他哪怕只是跳窗。这种狼来了的喊声,年复一年之后,终于让人彻底放松了警惕,这就好比一个人以40迈的速度在路上行驶的时候,就有人告诉他你会翻车,结果没翻,提速到50迈的时候,又有人告诉他会翻车,结果还是没翻,一次又一次之后,他就视翻车论为谎言,一下子就从120万猛提到200迈,终于翻了。如果在120迈的时候,才提出翻车论,情况又会怎样呢?所以关于房地产泡沫,实际上是土地泡沫,加上开发商价格泡沫,加上一些不懂行却偏偏摆出专家模样的人的“言论泡沫”共同吹大吹破的。

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