房地产泡沫是如何炼成的

房地产泡沫是如何炼成的

在中国,九十年代的北海楼市破灭引发的地方经济发展问题的经验教训虽然很深刻,但就和狗改不吃屎一样,如今同样的问题却在更大规模和更大范围上出现:在房地产价格在最近五六年翻了几翻之后,也面临着房地产泡沫破灭,以及由房地产泡沫破灭金融危机的危险。其背后的深层原因,除了在特定政治经济体制下权贵集团(掌握土地配置权的政府官员,相关利益者开发商,投资资本集团,为以虚幻GDP增长作为合法性证明的组织)借房地产业发展寻租冲动外,一个重要的原因可能是经济学关于房地产的理论谬误,或者说权贵集团和投机资本家借经济学谬误为其寻租打掩护而导致了房地产泡沫的经济危机。

由于住房能够在未来给拥有者带来租金或住房消费服务等收益,经济学就从理论上把本来是重要消费品的住房视看作是投资品或资本品,把家庭购买住房看作是投资行为,将本来是消费开支看作是投资支出。在宏观经济学中,由于凯恩斯主义将关注政府政策目标着重于短期就业这一资本主义的政治问题,所以在对国民收入的(支出法)核算中,将住房作为不同于消费支出的投资支出(的一部分)。住房以其市场价格一次性的,而不是以其提供的服务或服务收益逐渐计入GDP,当然也不考虑以往累积的住房带来的居住服务的价值。

由此,在中国特色的CPI指数计算中,忽略住房支出在居民预算开支中的重要性和住房价格上涨对居民(尤其是城市居民)生活和家庭预算支出的压力。此外,在城市居民消费比重较大的教育消费、医疗保健消费、住房消费、通讯与交通等无法在中国CPI指数编制中得到真实反映。所以,当九八年教育、医疗、住房制度改革后的几年间,虽然教育和医疗、住房价格大涨,但计算出来的CPI指数接近或少于100%,经济学家和政府专家因此大喊通货紧缩。

其结果是,政治家们不仅忽视了住房价格上涨给居民带来的生活压力,反而认为给购买住房者会因住房价格上涨巨额财产性收入,从而将住房价格快速上涨看作是给民众的巨额福利。由此带来的结果就是:政府官员和经济学专家们把房地产产业作为经济增长主导产业,鼓励居民进行住房投机性投资(所谓扩大居民财产性收入)来刺激住房需求,不惜扭曲资金价格(存款负利率和贷款低利率),以优惠贷款抵押政策(低首付或零首付)来鼓励住房投机(有大城市首长还特别欢迎炒房团去拉动该城市房地产价格),使房地产价格迅速上涨来提高虚幻的GDP增长速度(实现超英赶*)。这种政策成功地使住房价格飞涨,在短期几年内就翻了几番(相关大城市的首长们也顺利高升)。

虽然在住房价格飞涨过程中,政府、官员、开发商和擅长投机的投机资本(热钱)家们,都获得巨额收益,甚至聪明的江浙人中炒房的农民都一夜成了千万富翁(其美名在媒体上广为传颂)。然而,由于住房价格过高,购买住房的开支需要普通居民的十年、二十年收入(普通劳动者劳动年限只有四十年不到),住房成为刚刚进入小康水平的民众头上的沉重大山。住房价格飞涨必然抵制真实的住房消费需求,使房地产业的繁荣难以为继,房地产泡沫最终会破灭,并导致金融危机和经济危机(由于房地产业的产业关联大,房地产业产值巨大,房地产建设的大幅波动会导致经济的大幅波动)。

麻子认为:虽然从宏观看私人部门的住房建设支出确实是投资,但对居民来讲住房主要是消费品(虽然部分住房也有投资价值)。不考虑住房的消费品属性,将住房购买作为投资是导致房地产泡沫的经济学原因。“任何一幢楼都抵得上几家上市公司的流通市值”。

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