房地产如何用供给侧改革思维去库存

房地产如何用供给侧改革思维去库存

在目前的市场条件下,房子卖不出去,说明房子不被需要,或者房子质量有问题,或者房子价钱太高

房地产去库存这项政策自去年年底出台以来的短短几个月,深圳、上海房价狂飙,北京学区房已升到“宇宙价格”;房价上涨速度之快,幅度之大,令人惊愕。这一波一线城市房价的暴涨,跟此前去库存的一系列政策是紧密相关的。我们可以来梳理一下,看看这一系列的去库存政策是否符合供给侧改革的思维首先,去库存本来就应该是供给侧改革的一个重要的政策建议,但是,此前房地产去库存的诸多具体政策,却仍然是需求侧思维。沈阳被叫停的大学生零首付购房政策就是一个最极端的例子:这项零首付政策针对大学毕业少于5年的新兴工作群体。我们知道,大学刚刚毕业的年轻人,入门工资不高,财务刚刚独立,此时是他们财力最紧张的时期。他们大多是租房,对购房没有特别需求。而且他们对房价波动的风险是没有足够的抵御能力的。零首付政策创造出大学生的购房需求,是不可持续的需求,是大学生财力负担不了的需求。房价只要下降5%,这些享受了零首付政策的大学生就可能产生放弃房贷的动机,因为市场上其他房子的价钱比他们要付的房贷低了5%。幸好这一政策被及时叫停,这不是去库存,只是把库存压力从开发商手中转移到银行手中而已。总之,从降首付到财政补贴购房,再到今年一月银行的天量房贷,这些刺激政策都属于典型的需求侧政策,而当前,面对暴涨的一线城市房价,上海、深圳又开始限购、限贷,想以此控制居民的购房需求,这仍然是需求侧的政策第二,我们要明确的是,去库存的主体在于每一个微观企业,而不是政府。换句话说,卖房子是每个房地产企业的事情,不应该由国家来帮忙卖房。在目前的市场条件下,房子卖不出去,说明房子不被需要,或者房子质量有问题,或者房子价钱太高。从供给侧看去库存,着力点在于供给方,也就是地产商。要把经营无能的低效地产商淘汰,从这个角度看,去库存与去杠杆、去过剩产能、兼并重组,都是一致的。这些低效地产商往往是以债养债,杠杆率最高的,他们的产能往往是过剩产能,他们也是最应该被兼并重组,甚至破产的。不应该再创造无效的需求来补贴这部分无效的供给第三,我们要知道,从供给侧去库存是长期政策,结构性调整。短期中,我们必须承受经济调整的成本。这注定我们对于供给侧发力后的政策效果的期待需要有耐心。兼并重组需要时间,破产需要时间,下岗再培训、再就业需要时间。在我们等待的过程中,对经济下行不能恐慌,经济的周期性波动是全世界的共同现象。我们可以静待市场消化库存,调整结构,假以时日,经济周期上行,结构调整完毕,我们就可以看到供给侧政策的效果。反过来说,对于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒最后,我们也应该从供给侧看需求的创造问题。供给学派的老鼻祖萨伊认为,有效供给创造有效需求,有供给才能有需求。也就是说,要让大学生产生购房需求,他们自身必须对社会有足够的供给才行。他们在自己的工作岗位上贡献自己的人力资本,转换为社会合意的产品,给社会带来有效的供给,他们自己也有足够的收入,从而产生相应的对其他产品的需求。当然,要让刚刚毕业的大学生通过自己的有效供给产生购房需求,这还有很长的路要走。

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