房地产企业获取土地阶段

房地产企业获取土地阶段

房地产企业去的土地使用权的方式一般有接受土地使用权出让、接受土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金+相关税费(契税+耕地占用税+印花税)。通俗的说法是房地产公司通过招拍挂从政府买的土地,也叫一级市场获取土地通过土地使用权转让取得的土地使用权的成本=购买价款+其他行政事业性收费+其他税费。通俗的说法就是从其他公司购买的土地投资者投入的土地使用权,应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本,但合同或协议约定价值不公允的除外。就是其他想入股房地产公司的单位以土地作价入股根据企业会计准则,房地产开发取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本,即借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”等科目,贷记“银行存款”、“应付账款”等。取得的土地使用权所缴纳的印花税直接计入“管理费用”核算。(这一点好像跟上面的有点冲突)

【例3-1】20 />

1.支付土地出让金时,依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续,致远地产公司应进行的会计处理为:

借:开发成本——土地征用及拆迁补偿费 50 000如果房地产企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时,土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户,且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入“无形资产”账户【例3-2】2008年1月,致远房地产公司一出让方式取得土地一宗,以银行存款支付500万元,并在该块土地上自行建造一栋办公楼,发生建筑成本1300万元。办公楼已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权年限50年,五净残值;写字楼使用年限25年,预计净残值100万元;都采用直线折旧法进行摊销和计提折旧。契税税率3%1、支付土地出让金时,依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据,进行的会计处理:

1、房地产企业的耕地占用税重点关注新征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税,由于耕地占用税是在实际占用耕地之前一次性交纳的,不存在与征税机关清算和结算的问题,缴纳完耕地占用税满一年才缴纳土地使用税。因此不要重复缴税,即同时缴纳耕地占用税和土地使用税2、土地使用税的缴纳要区分耕地与非耕地。征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税;征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税批准征用时一次性缴纳耕地占用税,然后看看这块地的性质:是征用满一年交还是次月交得看占用的是不是耕地新征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。批准征用之日是指依据不同的耕地类型来确定不同的审批机关,该审批机关批准征用的日期以土地出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税;未签订合同的,应由受让方从实际交付土地时间的次月起缴纳土地使用税。房地产企业开发商品房已经销售的,土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末商品房交付使用,是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。通常由地税来征收3、《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件规定:

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注