房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧

房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧

由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用,是有金融机构开具利息发票的,这种情况下所发生的贷款利息,在土地增值税清算时,应从以下两个方面来处理1、有金融机构开具利息票据的贷款利息,能够按转让房地产项目计算分摊时的处理国税函[2010]220号第三条第(一)项规定:“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下:

(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;

《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》(国家税务总局2011年第34号公告)的规定,企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时,应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”,以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中,应包括在签订该借款合同当时,本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业,包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率基于以上政策规定,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息费用,允许在土地增值税清算时据实扣除,必须具备两个条件:一是贷款利率最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。二是该贷款利息不超过贷款期限的利息部分和不是银行给房地产开发企业加罚的利息2、有金融机构开具利息票据的贷款利息,但不能够按转让房地产项目计算分摊时的处理国税函[2010]220号第三条第(二)项规定:“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。”基于此规定,有金融机构开具利息票据的贷款利息,但不能够按转让房地产项目计算分摊时,在土地增值税清算时,该贷款利息不能据实扣除,只能与管理费用和营业费用一起作为开发费用,在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除房地产企业向非金融机构融资所发生的利息主要体现为两个方面:一方面是房地产企业向关联企业借款所发生的利息;另一方面是房地产开发企业向非关联企业和其他个人,例如向个人股东和非股东个人,借款所发生的利息。由于以上两方面的借款,房地产开发企业在支付利息时,是没有金融企业的贷款利息票据,所发生的利息费用,即使到当地税务主管部门开出利息票据也不可以在计算土地增值税时,作为扣除项目据实扣除。国税函[2010]220号第三条第(二)项规定:“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。”基于此规定,房地产企业向非金融机构融资所发生的利息在土地增值税清算时,不可以据实扣除,只能与管理费用和营业费用一起,作为开发费用,按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除国税函[2010]220号第三条第(三)项规定:“房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注