房地产五限时代来临限购

房地产五限时代来临限购

如何看待中国房地产金融风险?有舆论指出中国楼市市值相当于GDP的411%,比全球平均水平高出260%,是全球最大泡沫。这种说法过于夸张和缺乏支撑。中国楼市经历了风云激荡的20年,商品房累计销售金额约在65万亿元,其中绝大部分为2010年之后所销售。因此,中国楼市市值可能在120万亿-150万亿元。另据国家统计局调查,2015年底中国城镇居民人均财富约14.5万元,其中不动产占比约65%。考虑到中国居民银行储蓄等动产的规模,我们也可大致推算出不动产市值。截止到2016年底,中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿,从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率看,迄今为止,尽管中国楼市局部泡沫化,但总体金融风险基本可控,只要调控节奏得当,中国金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整如何看待中国楼市的负面冲击?楼市的发展有诸多好处,例如改变了城市面貌、改善了居民居住条件、激励了土地财政、带动了上下游相关产业、为基础设施和园区建设充实了财力等。但其也有负面影响。一是弱化了认真做好实体经济的吸引力,二是不利于居民收入分配。往往做十年企业,上十年班,不如炒一套房。无心实业、无心敬业,热衷炒房可能对整个社会造成了较大伤害和财富过度集中。炒楼和炒股一样都具有奇妙的加大中国贫富差异的功能,楼市导致财富向富者加速集中,炒股导致中小投资者财富被大量洗劫。富愈富,贫愈贫,引发的问题并不局限在经济领域如何看待和中国楼市相关的金融环境?有几点是明显的,一是随着美联储的加息和缩表,其他国家的央行也将被迫收紧流动性,中国央行也不例外,流动性可能稳中趋紧,利率趋升。二是金融要稳要活,金融监管强化和金融风险宣泄并行,房地产去杠杆去库存仍将延续。三是各种稳健的现金管理计划的收益率将持续上升,有可能替代房产成为更实际可选的投资选择。在北欧、日本和中国香港都曾出现过楼市的重大拐点,领先于楼市拐点出现之前大约2-3个季度,这些经济体都出现了M2增速跌破10%的现象。当下中国M2增速已从高速增长逐渐回落至10.2%,并且看上来增速还将放缓。此外就是利率和汇率的变动,相信银行理财收益率很快将升至5%甚至更高,而人民币汇率则可能相对稳定。这将逐渐迫使大多数人意识到,稳健的准现金产品是拐点期的王者。

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