关于代持房产协议的效力初探

关于代持房产协议的效力初探

四川高扬律师事务所高级合伙人、副主任,四川省房地产业协会常务理事、四川省律师协会房地产专业委员会委员、成都市刑事法律专业委员会委员、婚姻家庭委员会委员、城乡统筹法律专业委员会委员、法制网法制论坛议案说法版主、法制网2012年十大网友、中国当代优秀律师、成都日报法制宣传顾问团律师、成都市第二届国资监管法律大讲堂讲师、成都市青羊区普法讲师团讲师、成都市青羊区青年律师惠民孵化基地党支部书记。擅长婚姻家庭、合同、交通事故、公司法务、房地产等民事经济案件、行政案件、刑事辩护、疑难复杂案件分析咨询、非诉讼法律服务注解:《代持房产协议》,顾名思义是指自己购房并不登记在自己名下,而登记在他人名义,购房人与房产上登记人签订的有关协议据2012年5月30日《人民法院报》理论周刊综合业务版登载的海南省海口市龙华区人民法院宋玉敏提出的一起案例介绍,林某自己购房但没有登记在自己名下,而是登记在李某名下。双方签订有一份《代持房产协议》,约定李某代其持有房产,实际权利人为林某。该份协议签订后,到公证处办理了公证此后,李某因借款,将该套房用作办理了抵押,后因借款纠纷,该套房被人民法院依法进行了评估、拍卖,第三人徐某依法取得了该套房产,并已办理交付和过户手续。此时,林某才将《代持房产协议》和公证书拿到人民法院要求执行回转。当然,林某的请求没有得到法院支持,被驳回了为此,笔者认为有必要对《代持房产协议》的效力进行分析。根据笔者个人看法,一是《代持房产协议》从表面上看似乎没有违背我国法律,但实质上并不合法,不应得到支持。二是《代持房产协议》风险特别大,对实际权利人十分不利,应予重视,不宜签订此类合同。其理由如下:

关于《代持房产协议》的法律效力问题。首先,从字面上来讲所谓的“代持”就是由别人帮忙持有或者说让别人持有。我们在考虑“代持”时,是不是首先应当考虑实际购房人为啥要让他人来代为持有房产呢?从表面上来看,法律上的确找不到哪部法律、哪一条法律规定自己购房不能写在别人名下,而实际产权仍归购买人所有的。根据法不禁止即不违法的原理,似乎请人代持房产也好像未尝不可。但是,我们从深层次来看,似乎又不是那么简单。这就是我前面所说的:为啥要让给他人来代为持有房产呢?试想,如果许可由他人代持房产,那些贪官污吏不是能更好的隐瞒财产,更有利于贪污受贿了吗?反正可以把钱拿来购房写在别人名下,还可以逃避查处,这样对贪官来说不是大开了方便之门?同样,如果允许这样做,那夫妻一方在外面悄悄用共同财产购买房产、写在别人名下,岂不是侵害了另一方的财产权利?因此,笔者认为凡是这种情况下签订的《代持房产协议》均应认定为无效。当然,还有比如为了规避国家法律、房产贷款调控政策,隐瞒住房的情形签订的这类协议都不应予以支持其次,根据物权法的相关规定,以及房地产登记的相关规定,房屋登记管理机关对房产的登记管理是对房屋产权登记确权的唯一法定部门,如果允许以公民私下协议的方式来挑战法律、法规的相关产权登记制度的规定,那岂不是产权关系会乱套?从不动产产权登记管理的角度来说,笔者认为亦不应该承认这种《代持房产协议》的效力关于《代持房产协议》的法律风险问题。首先,我们可想而知自己购房又不登记在自己名下,这自然是不想让他人知道这套房的真正主人是谁,或者说不想让人知道是谁买的,并不排除想转移财产、逃避债务的目的和可能。但是,殊不知这样仍然存在着极大的法律风险。正如,前面所介绍的案例一样,实际购房人把房产登记在他人名下,就算是去办理了公证,但这一所谓的《代持房产协议》也只能约束双方当事人,并不能影响、阻止房产登记的所有权人对该套房屋的任何处置。因为,这些协议和公证,都不能对抗物权的登记公示、公信效力,这个效力是法律赋予的,任何人未经法定的程序是不得对抗和推翻的,这一法定的公示效力也是不允许公民私下约定予以否定的,除非依法办理产权的转移、变更登记因此,即便有了《代持房产协议》,这并不能保护实际权利人的合法权益,反而存在诸多的潜在风险。一旦,持有人因债务、纠纷或者其他行为在该房产上设定了担保或私下处置了该房产等,双方当事人所签订的协议并不能推翻房产登记机关的所有权登记,其公示效力远远大于双方当事人签订的产权归属约定故,笔者认为不应提倡、支持公民之间签订这类的《代持房产协议》,一旦发现与相关法律、法规、政策相悖,都不会受保护,在出现了持有人违反约定私自处置产权的情况下,实际产权人的权利很难得到保护,风险只能自己承担。(张洪)

注解:《代持房产协议》,顾名思义是指自己购房并不登记在自己名下,而登记在他人名义,购房人与房产上登记人签订的有关协议据2012年5月30日《人民法院报》理论周刊综合业务版登载的海南省海口市龙华区人民法院宋玉敏提出的一起案例介绍,林某自己购房但没有登记在自己名下,而是登记在李某名下。双方签订有一份《代持房产协议》,约定李某代其持有房产,实际权利人为林某。该份协议签订后,到公证处办理了公证此后,李某因借款,将该套房用作办理了抵押,后因借款纠纷,该套房被人民法院依法进行了评估、拍卖,第三人徐某依法取得了该套房产,并已办理交付和过户手续。此时,林某才将《代持房产协议》和公证书拿到人民法院要求执行回转。当然,林某的请求没有得到法院支持,被驳回了为此,笔者认为有必要对《代持房产协议》的效力进行分析。根据笔者个人看法,一是《代持房产协议》从表面上看似乎没有违背我国法律,但实质上并不合法,不应得到支持。二是《代持房产协议》风险特别大,对实际权利人十分不利,应予重视,不宜签订此类合同。其理由如下:

关于《代持房产协议》的法律效力问题。首先,从字面上来讲所谓的“代持”就是由别人帮忙持有或者说让别人持有。我们在考虑“代持”时,是不是首先应当考虑实际购房人为啥要让他人来代为持有房产呢?从表面上来看,法律上的确找不到哪部法律、哪一条法律规定自己购房不能写在别人名下,而实际产权仍归购买人所有的。根据法不禁止即不违法的原理,似乎请人代持房产也好像未尝不可。但是,我们从深层次来看,似乎又不是那么简单。这就是我前面所说的:为啥要让给他人来代为持有房产呢?试想,如果许可由他人代持房产,那些贪官污吏不是能更好的隐瞒财产,更有利于贪污受贿了吗?反正可以把钱拿来购房写在别人名下,还可以逃避查处,这样对贪官来说不是大开了方便之门?同样,如果允许这样做,那夫妻一方在外面悄悄用共同财产购买房产、写在别人名下,岂不是侵害了另一方的财产权利?因此,笔者认为凡是这种情况下签订的《代持房产协议》均应认定为无效。当然,还有比如为了规避国家法律、房产贷款调控政策,隐瞒住房的情形签订的这类协议都不应予以支持其次,根据物权法的相关规定,以及房地产登记的相关规定,房屋登记管理机关对房产的登记管理是对房屋产权登记确权的唯一法定部门,如果允许以公民私下协议的方式来挑战法律、法规的相关产权登记制度的规定,那岂不是产权关系会乱套?从不动产产权登记管理的角度来说,笔者认为亦不应该承认这种《代持房产协议》的效力关于《代持房产协议》的法律风险问题。首先,我们可想而知自己购房又不登记在自己名下,这自然是不想让他人知道这套房的真正主人是谁,或者说不想让人知道是谁买的,并不排除想转移财产、逃避债务的目的和可能。但是,殊不知这样仍然存在着极大的法律风险。正如,前面所介绍的案例一样,实际购房人把房产登记在他人名下,就算是去办理了公证,但这一所谓的《代持房产协议》也只能约束双方当事人,并不能影响、阻止房产登记的所有权人对该套房屋的任何处置。因为,这些协议和公证,都不能对抗物权的登记公示、公信效力,这个效力是法律赋予的,任何人未经法定的程序是不得对抗和推翻的,这一法定的公示效力也是不允许公民私下约定予以否定的,除非依法办理产权的转移、变更登记因此,即便有了《代持房产协议》,这并不能保护实际权利人的合法权益,反而存在诸多的潜在风险。一旦,持有人因债务、纠纷或者其他行为在该房产上设定了担保或私下处置了该房产等,双方当事人所签订的协议并不能推翻房产登记机关的所有权登记,其公示效力远远大于双方当事人签订的产权归属约定故,笔者认为不应提倡、支持公民之间签订这类的《代持房产协议》,一旦发现与相关法律、法规、政策相悖,都不会受保护,在出现了持有人违反约定私自处置产权的情况下,实际产权人的权利很难得到保护,风险只能自己承担。(张洪)

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