深圳房地产律师方俊

深圳房地产律师方俊

现实生活中,转让法院已查封的房屋的现象时有发生。究竟原因,有的是因债务纠纷导致房屋被法院查封,希望卖掉房子获得资金以清偿债务解除法院查封,有的则是不希望房子被法院低价拍卖,希望自行以市场价出售以清偿债务和了结诉讼。但很多情况下,转让方原有的债务等纠纷未能妥善处理,转让房屋又无法履行,一波未平一波又起那么,转让法院已查封的房屋,房屋买卖合同是否有效?这是直接关系到违约条款是否有效的重要问题有观点认为,“出卖人擅自将已被国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的,买卖合同一般认定为无效。”《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下),奚晓明、韩延斌、王林清著,人民法院出版社2014年出版》支持该观点的法律依据主要有:

《城市房地产管理法》第三十八条:下列房地产,不得转让:…(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的…《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》(1997年4月7日通过)其中提到:“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已

当然,一般情况下,买房卖房本身不需要律师办理,但有些情况下,可能就有律师参与的必要了。总结过去代理房屋交易的经验,本人认为以下几种情况可能有律师代理售房的必要(本文只谈律师代理售房,代理或协助买房问题另文分析):

1、业主在外地甚至国外,委托当地律师代理售房。由于售房手续较为复杂、交易周期较长、且需到多个部门办理多次交易手续,业主来回奔波劳顿且交通费用巨大,如果在房产当地没有可靠的亲戚好友代为办理,委托律师代理是一个不错的选择2、业主在本地,但需要出售外地房产。这种情况下,可以委托房产当地律师,当然也可以委托业主所在地律师(现在很多律师事务所都是全国连锁,律师在寻找全国同行资源方面具有优势,且部分业主希望便于当面督促律师,宁愿委托本地律师办理异地事务)本文后面将介绍的一个实际案例就是深圳一位业主需要出售外地房产,委托本律师事务所代理售房,再由本律师事务所与当地同事合作办理,最终成功代理业主售房收款去年以来,由于房价的过快上涨,导致部分买方利用“高评高贷”的方式购房,而利用“高评高贷”的方式购房就存在一个问题,业主收到全款后的金额可能高于双方约定的成交价,这就需要业主将多收的这一部分款项退还给买方。但由于房价的波动和双方的不信任,业主可能不愿意或不主动将该部分款项退还给买方,或对于何时退还给买方存在争议,因此,部分买方在办出新的房产证后以暂缓办理抵押来对抗业主,而一旦买方不办理抵押,业主就收不到银行尾款,导致双方纠纷扩大甚至诉诸法庭对于此问题,本律师意见如下:一般来说二手房买卖合同中对于买方办理抵押的期限以及逾期不办理抵押的违约责任均有明确约定。如果二手房买卖合同对于业主退还买方款项(包括高贷款或向买方借的款)的期限有约定,且该期限约定在买方办理抵押义务的期限之前,买方可以业主未履行在先义务为由行使先履行抗辩权,否则买方逾期办理抵押可能构成违约。而一旦买方逾期办理抵押被认定为根本违约,业主甚至可能有权解除合同、要求房产过户回业主一方,因此,买方切记需要注意逾期办理抵押的风险合同法中有一般违约和根本违约之分。根本违约,是指合同一方当事人违反合同,致使该合同的目的不能实现的行为;而一般违约仅指合同一方当事人违反合同,但并不导致该合同目的不能实现的行为。当事人一方出现根本违约时,合同相对方获得合同解除权,有权解除合同并要求违约方承担根本违约的违约责任。当事人一方仅仅出现一般违约时,合同相对方并不获得合同解除权但可以要求违约方承担一般违约的违约责任实践中,不少市民和中介人员不能区分一般违约和根本违约,误认为一方当事人出现了未按期履行合同义务的违约行为便可解除合同,不再继续交易。而实际上,如果一方当事人仅发生一般违约时,合同相对方如果以对方违约为由解除合同,则结果恰好相反,该合同相对方在无权解除合同的情况下非法解除了合同,实际上自己构成了根本违约,需要承担非法解除合同(根本违约)的违约责任。下面举例说明:

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