深圳农民房的产权分析

深圳农民房的产权分析

深圳的“农民房”往往会与农村宅基地建房、小产权房相联系,而事实上在2004年深圳全面实施城市化之后,农村土地依据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》由集体所有转为国家所有,原本因集体宅基地而建的农民房在产权上已不是宅基地使用权,因此有关宅基地的法律规定已不适应深圳目前的“农民房”。“农民房”也不同于小产权房,小产权房并不是一个可以完全定义的概念,主要是与拥有完全物权的商品房相对,涵盖了那些不受法律保护的房产。深圳集体土地全部转为国有之后,原先盖好的“农民房”的存在属于历史遗留问题,将“农民房”称为为小产权房并不妥当,“农民房”只要按照相关政策补办手续,其物权应受法律保护“农民房”也可以取得相关的产权证书。2001年前后,深圳市“农民房”交易频繁,农民房买卖既成事实大量存在,导致房地产交易市场权属混乱、纠纷频繁;为了界定产权,进一步推进市场经济体制改革,发展成熟的现代房地产市场交易体系,深圳市人大常委会通过了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》。根据该规定,对缴纳了罚款、补签了土地使用权出让合同、补交了地价款的“农民房”予以确权,发放《房地产证》。此外又根据合作建房、私房买卖、村民与非村民等不同情况,《房地产证》又分为所谓的“红本”、“绿本”。而所谓“红本”,实际上就是具备市场商品房条件的房屋的《房地产证》,与目前一般的房地产商开发销售的市场商品房具有同等法律效力,此类房屋当然可以自由买卖。从法理上来说,虽然此类房屋位处于“农民房”比较集中的区域,但实际上已经是其他意义的“农民房”。此类“农民房”的物权受法律保护,依法可以转让。取得“绿本”《房地产证》的“农民房”不得买卖,抵押(典当)、出租须按有关规定办理。所谓“绿本”也是经过深圳市政府确权的,但“绿本”《房地产证》受法律、政策限制,不得进行买卖,“绿本”封面明确表明“本证所记载的房地产不得买卖。抵押(典当)、出租须按有关规定办理。同样是“农民房”,物权性质却不同,只能由国土部门去界定,也算是深圳特色。

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