商圈对房地产开发的影响

商圈对房地产开发的影响

有一项市场调研表明,有63%的购房者把周边购物方便作为买房选择条件。福州传统的东街口商圈、台江商圈一向是居家置业的旺区,许多房地产公司在打广告时,也纷纷把临近某大型商场或超市作为卖点之一。而实际上,江滨大道、鼓山新区的某些大盘销售呈现停滞状态,也主要是因为其附近缺乏商业气氛导致的福州商业的发达可以追溯到清代“五口通商”时期,福州人的经商意识也充分地反映在他们选择商品住宅上。鼓楼区的东街口一带有东百、新华都、华都大厦及津泰时尚街等,一向是福州市民休闲购物的首选地,东街附近的楼盘不愁卖也就不难理解。去年开盘的“三坊七巷之衣锦华庭”尽管从专业的角度来看并不见得是一个上好楼盘,但东街口的黄金地段加上长江实业的品牌效应,依然卖出了一个好价格同样在台江的中庭街、台江路一带,云集“元洪锦江”、“中亭街”、“永升城”、“日月星城”、“广达豪门”、“聚旺金”和“君临闽江”等大批楼盘,都看中了台江商圈给它们带来的高附加值近几年,随着“沃尔玛”、“麦德龙”、“好又多”等跨国大卖场的进驻,凡是大卖场附近的楼盘纷纷升值,福州市民真真切切地感受到了国际大商家给日常生活和家居过日子带来的便利。从这一点来说,如果说“麦德龙”为仓山的房地产的崛起起了巨大的推动作用是一点都不为过的竞争激烈的零售业态促使商业选址是十分慎重的一件事。据说“麦当劳”要进入一个城市,至少要历经三年的市场调研,而进入一个城市后拓展设点也是一项非常专业的工作,于是“麦当劳”、“肯德基”开一家火爆一家,成功一家传统的福州商圈局限在东街、台江一带,而随着大卖场的进驻,福州的五一路“沃尔玛”、“好又多”附近,西门“永辉超市”一带,金牛山“沃尔玛会员店”周边,以及“沃尔玛”长城店、“好又多”五里亭店沿线,和仓山“衰德龙”附近都逐渐形成了辐射性的商圈。甚至由于居住环境和交通状况的改善,新商圈大有超越或取代老商圈之势,于是房价也节节攀升,令前几年储有土地的开发商喜笑颜开东街口商圈:衣锦华庭、航龙花园、锦绣华庭、贤南公寓、三坊大第、红霞新城

台江商圈:元洪锦江、中亭街、永升城、日月星城、广达豪门、广德天下、聚旺金、君临闽江

金牛山沃尔玛商圈:碧水源、世纪佳源、椿信III区、万隆花园、捷报花园、长春花园、金牛山花园

沃尔玛长城店、好又多五里亭店商圈:永升城市花园、大名城、东华苑、长福花园、长福鑫苑、天诚公寓、福莲花园、融山花园

沃尔玛大利嘉店、好又多五一路店商圈:金色维也纳、汇福温泉花园、元一温泉花园、金钻世家、富城小区、状元商住楼

西门“永辉超市”商圈:西湖世家、西湖丽景、闽赋苑、湖滨花园、福禄寿花园、中福西湖广场

西二环“永辉超市”商圈:美景良城、黎明苑、金明苑、中利佳园、梦之园、嘉福小区

仓山“麦德龙”商圈:金色家园、正祥家园、兰庭湾、航兴花园、城南名苑、江南名居、富华家园

当然,严格来说商圈是随着居住人群的集中才逐步形成的,但随着商业的成熟,更大型的商业业态开始介入,对正在成熟起来的商圈注入强心剂,使其综合价值发生质的飞跃,更进一步带动居住人气上升“江景”住宅、“湖景”住宅和“山景”住宅这一两年来“风光”福州楼市,而其中绝大多数的楼盘却离老百姓生活密切相关的商业氛围较远(如西二环左海、西湖一带的高尚住宅群),实际上这点是让许多购房者望而却步的重要原因福州人向来是以实用主义至上的,买房子希望多一些使用面积,少一些公摊面积,同样,如果“开门七件事”都得坐公交车或开私家车去办,那也未免太过麻烦了。“江、湖、山”等景观毕竟很大程度上是用来好看的,很多购买此类景观住宅的购房者花了比其他楼盘高出几万元的价格,却并没有得到实惠,大多数人早出晚归地生活,根本少有闲情好好欣赏窗外美景实际上,如果这些“高尚住宅”除了自然景观外,能够多一些卖场进驻,或者具有商业氛围的楼盘能做得精致一些,无疑对购房者能形成强大的吸引力。另一方面,某些有眼光的开发商和商家正是看中了这个市场机会,从而形成了“商——住”一体的合作经营模式,譬如“利多福”进驻“融侨III区”纵观福州楼市,市场最重要的就是能够提供日常居住生活便利的高品质楼盘,尤其是市中心繁华地段,几乎所有的开发楼盘都在“见缝插针”,被称之为城市中的“水泥森林”,而用来营造环境的绿地和花园空间却少得可怜,这不能不说是城市住宅规划的一个遗憾固然市中心高昂的地价是使楼盘密集的一个主要原因,但如果城市规划的眼光可以更长远一些,应当有意识地去培养和营造出一些商圈和住宅区相结合的城市区域特征。譬如不应该把市中心的土地零碎成几亩、十几亩的规模进行房地产开发,从而造成建筑风格零乱和单个开发商为了追求短期、个体的经济效益,拼命地加大容积率和建筑密度,根本无法形成楼盘的高品质,并在推广时仅以地段繁华取胜,造成了整体市中心楼盘低质高价的现状而另一方面,个别远在城郊结合部的所谓“高品质”楼盘却因为严重缺乏商业配套支持而陷入“死火”关于商圈和住宅区的规划也应当考虑到适合的定位和区域特点,虽然我们不是去鼓励一个城市里要形成鲜明的“富人区”或“平民区”,但消费市场的个性化差异却是显而易见的总之,商圈的形成将对提升居住区的功能成熟度起巨大作用,特别是新区开发要引起足够的重视。

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