上海房产税主要规则内容和实施效果

上海房产税主要规则内容和实施效果

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。(上年度新建商品住房平均销售价格,由市统计局每年公布)以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例,如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,已超过免税标准,因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准,则新购住房的全部面积,均按规定缴纳房产税。[2]

以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例,如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,已超过免税标准,因此该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。而如果已有住房的人均面积已超过免税标准,则新购住房的全部面积,均按规定缴纳房产税重庆在主城九区(渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)取分步实施的方式征收房产税,首批纳入征收对象的住房为:

2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围征税依据为应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时,以房产评估值作为计税依据独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围,如无新的规定,无论是否出现产权变动均属纳税对象,其计税交易价和适用的税率均不再变动属于本办法规定的应税住房用于出租的,按本办法的规定征收房产税,不再按租金收入征收房产税。税率1. 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。2. 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%从上可以看出上海 重庆两个试点城市对于征税人群都有自己的独到之处,上海把征税对象侧重于广大市民,而重庆则更侧重于对于富人豪宅拥有者征收房产税。自2011年1月27日,上海、重庆宣布次日开始试点房产税以来两年半的时间过去了 现如今两座试点城市的实施效果究竟如何?对于两地房价又有那些影响呢?

上海公布的年度预算报告显示,2011年上海各类房产税收入总计22.1亿元,完成预算的110.5%,2012年的数据则是24.6亿元,完成预算的109.3%。其中超过预算的主要来自部分企业拓展发展空间、生产经营性用房增加等方面。试点两年,房产税在上海推行得还算平稳,却似乎并没有达到明显的效果。成果有限,最大的原因是因为上海房产税面对的对象是增量房。上海财经大学经济管理学院教授胡怡建认为:“只面对增量房,涵盖对象范围太小了,作用也大不起来。现实情况是,房产税的增长幅度远远赶不上房价的上涨幅度。”“在上海,针对当前房价上涨的情况,房产税对购房投资性行为还是有一定制约作用的。”胡怡建说:“但房产税的作用更多地体现在对购房的心理影响上,有时大众对房产税的调控作用期待过高,和实际会有差距。”

除了心理影响,身居上海的房地产业界知名专家陈晟认为:“上海房产税的调控作用还体现在对普通商品房、居民的居住需求和居住条件的调节作用。”

上海模式在运行过程中也暴露出不少问题,胡怡建说:“从公平的角度看,针对同样的楼盘,新购的房子需要缴税,原先持有的却不用缴税;而只针对存量房带来的负面影响,就是很早之前就持有多套房屋的户主不用交税——这不利于这些户主向市场吐出所持的多余房产。”陈晟说:“征税部门的压力、评估技术的限制、征税的成本问题也是’上海模式’在推行过程中遇到的问题。”

上海模式也有自己的优点。“针对存量和新购房屋,范围较小,阻力也小,因此推行起来会比较容易。”胡怡建说,这是上海模式具备可推行性的地方。陈晟也说:“城市这么大,范围小一点,步骤慢一点,虽然市场痛感不够,但是这也有利于平稳发展。”

重庆房产税的超强针对性,让重庆房产税的作用并没有想象中来得猛烈。据搜房网监控中心统计的数据,2012年重庆房价从1月6464元/平方米涨到12月7202元/平方米,楼盘价格涨幅达11.41%没有起到抑制房价作用的原因,一是应税价格起征点,二是征税范围的限定。重庆新中地产总经理何伟坚说:“重庆大多数房子都是每平方米8~9千元,起税价格是12779元/平方米,直接把大部分房子排除在外了。” 重庆市房地产产业协会研究部主任孙宏志告诉记者:“重庆试点的房产税,专门针对高端楼盘。”

2011年重庆市财政局公布,当年的房产税收仅约1亿元。“房产税针对目标强的结果,是税基比较窄,这必然会影响到税收收入。”孙宏志说:“重庆的房产税,更应该定义为针对高端房产的消费税,应该只算为房产税的一部。重庆市长黄奇帆为,房产税会对房价有一定影响,但不会完全影响房价,现在重庆市征收房产税的象征意义大于实际意义。重庆房产税的作用还是有的,比如对开发商的影响方面,据《重庆日报》房产记者霍茂林说:“我平时在工作的过程中感受到,实施房产税后,很多重庆开发商在建房子时会考虑调整产品结构。豪宅少了,刚需的量也起来了,定价也会尽最大努力避开房产税的征税起点,这是它起到的作用。”

“现在,重庆每年新增成交面积两千万平米左右,市场供应量充足,”重庆新中地产总经理何伟坚的观点是:“重庆大部分房产的价格在每平方米八千到九千,价格不到征税点,上不去,没必要利用房产税来遏制房价。”

世联地产的统计数据显示,2012年上海商品房成交均价微增1.5%,相比之下重庆的商品房总体成交价格则上涨了12.4%,涨幅较大。可以看出上海市房产税利税方面远远超过了重庆市.但是两市商品房成交价格重庆独占鳌头,在经济稳步增长的前提条件下,为什么两个试点城市的效果会出现这么大的反差?中国指数研究院《2013年6月中国房地产指数系统百城价格指数》显示6月重庆上海两座城市房价环比增长分别为0.70% 0.58%总体来说,无论是2012年整年的情况,还是单看刚刚过去的这一个月的情况,两个试点城市的房价都依然是在上涨的。从这两组数据来看,房产税的征收对于两个试点城市房价的影响并不显著。对于上海重庆试点城市取得的效果财政部财科所所长贾康发表了自己的看法 此前有人指责上海、重庆试点好像成效不足,“动静不大”:税收收入很少;没看到房价急速下跌。其实,对房产税试点效果的评判,不能这么表面化。在上海、重庆搞试点,最重要的任务还不是筹集收入,而是柔性切入搭建制度框架,以调节市场,影响和引导人们的住房消费,并为省以下财税体制改革提供配套。

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