三四线城市地产发烧地方土地财政有强化之势

三四线城市地产发烧地方土地财政有强化之势

中国经济网8月1日讯 (记者魏敏)历经“9.30”“3.17”两轮房地产调控持续发力,一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段,周期性拐点正在不断逼近。不过,楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,数据显示,三四线城市的土地市场仍然火爆,多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入为了维持规模增长,不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法,对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市,很多房企都表示有意布局,有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地中原地产首席分析师张大伟表示,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升与北京相临的河北省,上半年商品房销售额大涨29.1%。商品房销售面积2648.8万平方米,增长8.4%,其中住宅销售面积增长6.8%。商品房销售额1892亿元,同比增长29.1%,其中住宅销售额增长26.4%2016年下半年开始,此前房地产市场销售端的持续火爆,使得房企扩大土地储备、补库存的意愿增强,土地市场火热行情再度上演,地方政府支出对土地的依赖程度进一步加强从不同等级城市来看,三、四线城市土地财政问题相对一二线城市更为突出。2017年1-6月,全国100大中城市三线城市(70个城市)土地成交总价高达3585亿元,占100个城市土地成交总价比重为29%,为近年来最高水平。从增长速度看,今年一、二季度,三线城市土地成交总价同比增速分别高达91.3%和108.9%,远高于一、二线城市土地成交总价增幅。由此可见,土地出让收入在三四线城市财政支出中的比重越来越高三四线城市土地市场的关键是“量价齐升”,将进一步加大后期去库存压力。不可否认,三四线城市棚户区改造创造的住房需求,加上这些城市房价相对一二线城市的性价比凸显,使得三四线城市成为当前全国房地产销售继续保持平稳增长的主要动力。然而,这些城市的土地财政状况并不乐观,大规模的土地出让,最终都将形成新的库存供应,同时,土地出让价格的大幅攀升,将进一步推高房价快速上涨压力,显然这也不利于更长远的去库存目标实现“如今三四线城市房价的上涨可能比2016年房价的上涨要危险。” 马光远指出,无论从购买力还是房地产的基本面而言,三四线城市都没有有力支撑。就泡沫而言,三四线城市的泡沫要比一二线城市大,一二线城市的泡沫以后是可以消化掉的,但三四线城市房子过多,很难去消化。就风险而言,三四线城市的地产风险比一二线城市更大一些对于地方政府的土地财政问题,南京大学商学院院长沈坤荣直言,长期以来地方政府过度依赖于土地财政,近年来这一个模式已经诱发越来越多的问题,在经济转型升级过程中,需要避免让土地财政绑架政府,绑架中国经济,为此需要合理划分中央和地方的事权,用更加清晰的分权体制,规范地方政府的投资行为,逐渐降低地方政府对土地财政的依赖,使中国经济形成行稳致远的治理架构。

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